（房屋租赁）武汉武建机械施工有限公司与湖北铭城科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷

武汉武建机械施工有限公司与湖北铭城科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

武汉市江汉区人民法院

民事判决书

（2017）鄂0103民初7163号

原告：武汉武建机械施工有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道631号。

法定代表人：张建民，董事长。

委托诉讼代理人：黄灿，湖北诺亚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴文君，湖北诺亚律师事务所律师。

被告：湖北铭城科技发展有限公司，住所地武汉市硚口区宝丰路23号时代天娇1号楼。

法定代表人：朱乐旦，经理。

委托诉讼代理人：戴志良，湖北扶轮律师事务所律师。

原告武汉武建机械施工有限公司（以下简称武建公司）与被告湖北铭城科技发展有限公司（以下简称铭城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武建公司的委托诉讼代理人黄灿、吴文君，被告铭城公司的委托诉讼代理人戴志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告武建公司向本院提出诉讼请求：1.被告铭城公司向原告武建公司支付2016年1月至6月的水电费11373元；2.被告铭城公司向原告武建公司支付2016年4月至12月三个季度的房屋租金132336元，并按照合同约定支付逾期违约金259916.4元（暂计至2017年6月30日），并计算至清偿之日止；3.被告铭城公司按照合同约定向原告武建公司支付逾期腾退房屋的占用费105868.8元（暂截至2017年6月30日），并计算至腾退之日止；4.被告铭城公司按照合同租金标准向原告武建公司赔偿自2014年1月1日起，未经允许占有、使用原告武建公司所有的近400㎡附属设施的损失1453101.2元（暂截至2017年6月30日），并计算至腾退之日止；5.被告铭城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告武建公司自2014年起与被告铭城公司签订《房屋租赁合同》，将坐落于武汉市江汉区建设大道631号面积为170㎡的门面出租给被告铭城公司办公和经营使用，租赁期限为一年，租金按季度交付。2015年和2016年原告武建公司继续依上述条件与被告铭城公司签订《房屋租赁合同》，至2016年12月31日租赁期满，双方未再续约。自2016年1月起，被告铭城公司开始拖欠房屋租金，原告武建公司多次催缴，被告铭城公司仅缴纳第一季度租金，逾期违约金、水电费及后三个季度租金均未缴纳。2016年租赁期满后，被告铭城公司仍继续占有、使用上述租赁房屋，至今仍未腾退。2016年5月20日，被告铭城公司向原告武建公司发出律师函，声称对上述租赁房屋增加了近400㎡的附属设施并占有使用。至此，原告武建公司方知，三年来被告铭城公司未经原告武建公司同意，擅自占有使用了原告武建公司所有的近400㎡的房屋。被告铭城公司未经原告武建公司允许擅自占用400㎡的房屋并拖欠租金且拒不腾退的行为，已构成违约。为此，原告武建公司诉至法院提出如上诉讼请求。

被告铭城公司辩称，1.被告铭城公司的腾退已经完成，只是钥匙没有交，该房已征收，原告武建公司的权利已消灭，本公司不应向原告武建公司交房；2.房屋的门口已修围墙，已失去了使用价值，不应向原告武建公司支付租金；3.水电费，确实欠1万多元，被告铭城公司与原告武建公司多次协商补偿；4.原告武建公司主张的占用费没有事实和法律依据，因房屋已被征收；5.承租的门面房和附属房是整体的，不存在未经许可使用，每年都交了出租费，房屋的面积原告是清楚的，被告铭城公司交纳的租金里包括了全部费用；6.如法院认定本公司违约，那么原告武建公司主张的违约金也过高，应予以调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月23日，原告武建公司与被告铭城公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告武建公司将其所有的坐落在武汉市江汉区建设大道631号，面积为170平方米的门面出租给被告铭城公司使用，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金为12151.65元，合同签章或签字后，被告铭城公司须向原告武建公司先交付一个季度房租和相当一个月房租的押金（不计利息），以后每季度提前十日内交付租金一次，依次类推；在收到被告铭城公司预付季度租金之日起五日内，原告武建公司将上述租赁门面交给被告铭城公司，并提供正常所需的水、电，水、电费按原告武建公司规定按月据实收取，水、电费标准随国家标准调整而调整，被告铭城公司在每月的10日前交纳水、电费，逾期未交，原告武建公司有权停止水、电供给；被告铭城公司逾期交付房租，每逾期一日由被告铭城公司按季租金的千分之五向原告武建公司支付违约金；被告铭城公司承租期满逾期腾退全部房屋，应按月租金的120%交付占用费；被告铭城公司未经同意，不得进入非租区原告武建公司或他方生产经营场地；该合同还约定了原、被告其他权利、义务。该合同期满后，2014年12月17日，原告武建公司与被告铭城公司续签了《房屋租赁合同》，该续签合同除租赁期限改为2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金改为13367元外，该合同的其他内容与前述2013年12月23日签订的《房屋租赁合同》相同。2016年度，原告武建公司与被告铭城公司又签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定除租赁期限改为2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金改为14704元外，该合同的其他内容与2013年12月23日签订的《房屋租赁合同》相同。

上述《房屋租赁合同》签订后，原告武建公司依约交付租赁房屋，被告铭城公司依约交纳了2015年12月前的租金。2016年2月3日、3月28日，被告铭城公司分别向原告武建公司支付2016年第一季度租金1万元、34112元。2016年4月后，被告铭城公司未再向原告武建公司支付租金。2016年5月20日，被告铭城公司委托湖北扶轮律师事务所向原告武建公司发出《关于江汉区建设大道631号门面征收的律师函》，该函称：被告铭城公司在租赁期间投入近200万元对租赁房屋进行装修，并增加了近400平方米的附属设施，现因涉案房屋被征收拆迁导致《房屋租赁合同》中止，被告铭城公司有权获得相应补偿。2017年5月16日，原告武建公司委托湖北诺亚律师事务所向被告铭城公司发出《律师函》，该函称，双方签订的《房屋租赁合同》租赁期满，未再续约，被告铭城公司应:腾退涉案房屋；补缴2016年4月至12月三个季度的租金、支付违约金，并支付腾退房屋前的逾期占用费；补缴2014年1月1日至2016年12月31日未经允许占用的近400平方米附属设施的租金。

另查明，租赁房屋的二楼及其房屋后先后共增建了约400平方米附属用房，该附属用房建设于原告武建公司取得合法使用权的国有土地上，但未办理相关权证。租赁房屋及其附属用房于2016年3月被拆迁打围，被告铭城公司继续占有并上锁。2017年2月24日，原告武建公司与武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室、武汉市崇安房屋征收服务有限公司签订《妙墩片旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议约定，武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室依法征收原告武建公司坐落于武汉市江汉区建设大道631号房屋，权证建筑面积668.34平方米，房屋征收补偿方式为货币补偿，共计补偿金额为14447131元，甲方以支票方式支付给乙方，支付时间当日。

本案诉讼中，被告铭城公司于2017年9月28日结清电费10701元，水费672元，共计11373元；于2017年9月29日向原告武建公司交还了房屋钥匙。2017年11月中旬租赁房屋被房屋征收部门依法拆除。

本院认为，原告武建公司与被告铭城公司签订的《房屋租赁合同》系有效租赁合同，双方当事人应全面履行合同义务。原告武建公司依照合同约定向被告铭城公司交付了租赁房屋，履行了合同义务。被告铭城公司接收房屋并用作经营使用，应依约支付租金。

租赁房屋虽自2016年3月开始拆迁打围，影响了该房屋的使用效益，但并不必然导致合同的解除，再者被告铭城公司向原告武建公司的发函，是协商租赁房屋拆迁补偿事宜，并非协商解除租赁合同，且被告铭城公司一直占用租赁房屋直至双方签订的2016年度租赁合同期满，甚至期满后仍在占用。因此，原、被告双方签订的2016年度租赁合同未解除，被告铭城公司仍应依约支付租金。被告铭城公司未依约支付租金，其行为属违约行为。因此，原告武建公司有权要求被告铭城公司支付拖欠的租金及承担违约责任。

鉴于2016年3月份后租赁房屋被打围，对被告铭城公司的经营造成影响，本院酌定被告铭城公司所欠的2016年4月至2016年12月9个月的租金按约定的月租金标准的50%计算支付（即14704×50%×9=66168元）。原告武建公司要求被告铭城公司支付租金132336元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院部分予以支持。被告铭城公司主张房屋被打围不应向原告支付租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。

被告铭城公司应依约据实向原告武建公司支付租赁期间的水、电费，诉讼中被告铭城公司对此表示认可，并已缴纳所欠水电费11373元。原告武建公司主张依合同约定按日千分之五计算逾期支付租金的违约金，被告铭城公司认为该违约金计算标准过高，应予调整，根据相关法律规定，本院依法调整逾期违约金为月利率的2%，因此，原告武建公司要求按日千分之五支付逾期违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。被告铭城公司的抗辩理由成立，本院予以支持。据此，2016年第一季度违约金为2521.65元（计算方法为10000元×2%÷30日×44日+34112元×2%÷30日×98日）；2016年第二至第四季度租金逾期支付违约金，以季度租金为基数按月利率的2%，以每季度提前十日起分段累加计算至实际付清之日止。

原、被告签订的租赁合同在2016年12月31日期满后，被告铭城公司继续占有使用房屋未腾退，原告武建公司有权要求被告铭城公司支付占用期间的使用费，占有使用费标准应参照合同约定的租金标准。2017年2月24日原告武建公司与武汉市江汉区城区改造和房屋征收管理办公室、武汉市崇安房屋征收服务有限公司签订了《妙墩片旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿协议》，且约定当日支付拆迁费，因此，原告武建公司对涉案房屋的所有权于2017年2月24日消灭，被告铭城公司占用房屋期间为2017年1月1日至2017年2月24日，共计55天，月租金标准如前述理由（拆迁打围）按50%计算，占用费为13478元（即14704元×50%÷30日×55日）。据此，原告武建公司要求被告铭城公司按月租金的120%支付至腾退之日的占用费的诉讼请求，本院部分予以支持。

原告武建公司要求被告铭城公司支付未经允许占有使用原告武建公司所有的近400平方米附属设施的损失计算至腾退之日止，被告铭城公司自认使用了近400平方米的附属用房，但被告铭城公司没有证据证明使用附属用房经过了原告武建公司的允许，也没有证据证明附属用房是被告铭城公司建造，因此，被告铭城公司提出的承租的门面房和附属用房是整体的，不存在未经许可使用，被告铭城公司交的租金里包括了全部费用的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但附属用房产生的商业效益一般会低于门面用房，因此，门面房的租金要高于附属用房，本院酌定附属用房的租金标准按约定的月租金的40%计算，据此计算，2014年1月1日至2016年3月31日附属用房租金为329727.82元[即（12151.65+13367）×40%÷170×400×12+14704×40%÷170×400×3]；2016年4月1日至2016年12月31日附属用房租金为62275.76元（即14704×40%÷170×400×50%×9）；2017年1月1日至2017年2月24日附属用房占用费为12685.8元（即14704×40%÷170×400×50%÷30×55）。

综上所述，原告武建公司要求被告铭城公司支付使用400平方米附属设施的损失的诉讼请求，本院部分予以支持。被告铭城公司的其他抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。租赁房屋在本案诉讼中已腾退，并已被拆除，因此，原告武建公司要求被告铭城公司腾退租赁房屋的诉讼请求，已实现，无需处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告湖北铭城科技发展有限公司向原告武汉武建机械施工有限公司支付欠付水电费11373元（已付）；

二、被告湖北铭城科技发展有限公司向原告武汉武建机械施工有限公司支付2016年4月至12月三个季度租金66168元；

三、被告湖北铭城科技发展有限公司向原告武汉武建机械施工有限公司支付租金逾期支付违约金（计算及支付方式：2016年第一季度违约金2521.65元；2016年第二至第四季度违约金，以季度租金为基数按月利率的2%，以每季度提前十日起分段计算至实际付清之日止累进计算）；

四、被告湖北铭城科技发展有限公司向原告武汉武建机械施工有限公司支付近400平方米附属用房租金392003.58元；

五、被告湖北铭城科技发展有限公司向原告武汉武建机械施工有限公司支付2017年1月1日至2017年2月24日门面房及附属用房占用费共计26163.5元；

六、驳回原告武汉武建机械施工有限公司的其他诉讼请求。

上述判决款项，于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22463元，由原告武汉武建机械施工有限公司负担13490元，由被告湖北铭城科技发展有限公司负担8973元（此款原告武汉武建机械施工有限公司已垫付，被告湖北铭城科技发展有限公司连同上述判决款项一并给付原告武汉武建机械施工有限公司）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判长王劲松

审判员秦汉关

审判员陈桂荣

二O二O一八年一月一十六日

书记员柯海兵